La promesa de compraventa es un acuerdo mediante el cual dos partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa en el futuro. Es frecuente utilizarla para la adquisición de viviendas, apartamentos, lotes y otros bienes.
Por ejemplo, una persona se compromete a vender un apartamento y otra a comprarlo por un precio determinado. Ambas acuerdan que el 15 de diciembre acudirán a la notaría para firmar la escritura pública. Si llega la fecha y una de ellas no cumple con las obligaciones que le corresponden, puede presentarse un incumplimiento.
Las situaciones más comunes incluyen la negativa del vendedor a firmar la escritura, la falta de pago por parte del comprador o el incumplimiento de otras obligaciones acordadas.
Sin embargo, antes de afirmar que existe un incumplimiento, es necesario revisar las condiciones de la promesa, los plazos establecidos y las obligaciones que debía cumplir cada parte.
También es importante distinguir entre la promesa de compraventa y el contrato definitivo. La primera genera el compromiso de celebrar el negocio futuro, mientras que el segundo establece las obligaciones propias de la compraventa. Esta diferencia es relevante al momento de determinar qué puede reclamarse judicialmente.
¿Qué puede hacer la parte afectada por el incumplimiento?
Cuando una de las partes incumple sus obligaciones, el artículo 1546 del Código Civil contempla, en los contratos bilaterales, la posibilidad de solicitar el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de perjuicios cuando corresponda.
La alternativa dependerá de lo que pretenda la parte afectada y de las circunstancias del caso.
1. Exigir el cumplimiento de la promesa
Si la persona todavía quiere realizar el negocio, puede solicitar que la otra parte cumpla con lo acordado.
Por ejemplo, si el comprador tiene el dinero disponible y está preparado para pagar el precio pactado, pero el vendedor se niega a firmar la escritura sin una razón válida, podría solicitar judicialmente el cumplimiento de la promesa.
En estos casos, se busca que se cumpla la obligación pendiente, siempre que el contrato sea válido y se reúnan los requisitos legales para exigirla.
2. Solicitar la resolución del contrato
Si la parte afectada ya no quiere continuar con el negocio, puede solicitar que se deje sin efecto la promesa por el incumplimiento de la otra parte.
Esto puede ocurrir cuando el vendedor se niega a continuar con la negociación o cuando el comprador no paga el precio en las condiciones acordadas.
Si se declara la resolución, pueden ordenarse las restituciones correspondientes. Por ejemplo, si el comprador entregó una suma de dinero como parte del negocio, podrá solicitar que se le devuelva, según lo que se establezca en el caso.
La devolución de las sumas pagadas no excluye necesariamente la posibilidad de reclamar perjuicios, pero estos deben analizarse de acuerdo con las condiciones del contrato y las normas aplicables.
¿Se pueden reclamar perjuicios por el incumplimiento?
Sí. El incumplimiento de una promesa de compraventa puede dar lugar al reconocimiento de perjuicios, siempre que se acrediten los requisitos legales correspondientes.
Pensemos en una persona que acordó comprar una vivienda y, debido a que el vendedor no cumplió, tuvo que asumir gastos adicionales de alojamiento o perdió otras oportunidades económicas relacionadas con el negocio.
Dependiendo de las circunstancias, estos daños podrían ser objeto de reclamación. No obstante, no basta con afirmar que se sufrieron pérdidas: es necesario demostrar los perjuicios reclamados y su relación con el incumplimiento.
Además, si las partes pactaron una cláusula penal, debe revisarse su alcance. Esta estipulación establece anticipadamente una consecuencia económica para determinados incumplimientos.
La posibilidad de cobrar la cláusula penal y reclamar, adicionalmente, una indemnización de perjuicios dependerá de lo pactado y de las reglas legales aplicables. Por eso, no es recomendable asumir que ambos conceptos siempre pueden cobrarse al mismo tiempo.
¿Qué pasa si se pactaron arras?
Las arras también pueden tener efectos importantes cuando una de las partes decide no continuar con el negocio.
Sin embargo, es necesario revisar qué acordaron las partes y qué función cumplen las arras dentro del contrato.
En términos generales, las arras de retractación permiten desistir del negocio bajo las condiciones legales correspondientes, mientras que las arras confirmatorias sirven para respaldar el acuerdo celebrado y no conceden, por sí solas, la misma facultad de retractación.
Por eso, es importante no confundir las arras con la cláusula penal. Aunque ambas pueden tener consecuencias económicas, su finalidad y sus efectos jurídicos no son necesariamente iguales.
Antes de exigir la devolución de una suma de dinero o pretender que la otra parte pierda el valor entregado, debe examinarse el texto de la promesa y las normas que regulan la figura pactada.
¿Qué ocurre si ambas partes incumplen?
No todos los conflictos de compraventa se presentan porque una sola parte deja de cumplir. En algunos casos, tanto el comprador como el vendedor incumplen las obligaciones que asumieron.
En estas situaciones, es necesario analizar qué debía hacer cada uno, en qué momento tenía que hacerlo y si alguna de las partes estaba obligada a cumplir primero.
El artículo 1609 del Código Civil establece reglas sobre la mora en los contratos bilaterales cuando ninguno de los contratantes ha cumplido o se ha allanado a cumplir en la forma y el tiempo debidos.
La Corte Suprema de Justicia también ha examinado situaciones en las que ambas partes dejan de ejecutar lo acordado. Por ejemplo, en la sentencia SC436-2023 estudió un caso relacionado con la resolución de una promesa de compraventa y destacó la importancia de valorar las circunstancias concretas del incumplimiento.
Por lo tanto, no puede afirmarse que cualquier incumplimiento parcial permita terminar automáticamente el contrato o exigir una indemnización. La decisión dependerá de las obligaciones pactadas y de los hechos que puedan demostrarse.
¿Qué pruebas se deben conservar?
Antes de iniciar una reclamación, es conveniente reunir los documentos que permitan establecer qué se acordó y cómo se desarrolló la negociación.
Entre ellos pueden encontrarse:
- La promesa de compraventa y sus modificaciones.
- Los comprobantes de pago y los recibos de dinero entregado.
- Los mensajes, correos electrónicos y comunicaciones relacionadas con el negocio.
- Los documentos que demuestren que una de las partes estaba preparada para cumplir.
- Las constancias de comparecencia a la notaría, cuando correspondan.
- Los documentos que acrediten los perjuicios económicos que se pretenden reclamar.
Estas pruebas permiten establecer las obligaciones de cada parte, las fechas acordadas y las razones por las cuales no se llevó a cabo el negocio.
Por ejemplo, si se había fijado una fecha y hora para firmar la escritura pública, una constancia de comparecencia puede ser útil para demostrar que una de las partes acudió y estaba dispuesta a cumplir.
¿Es necesario acudir a una conciliación antes de demandar?
Antes de iniciar un proceso judicial, las partes pueden intentar resolver el conflicto mediante un acuerdo directo o una conciliación extrajudicial en derecho.
Este mecanismo permite buscar una solución sin necesidad de que el conflicto llegue a una decisión judicial, por ejemplo, mediante la devolución de una suma de dinero, el establecimiento de un nuevo plazo o el cumplimiento de las obligaciones pendientes.
Cuando la conciliación sea un requisito de procedibilidad para la demanda correspondiente, deberá agotarse conforme a las normas aplicables, salvo que opere alguna excepción legal.
Si no se logra un acuerdo y se cumplen los requisitos para acudir a la justicia, la parte interesada podrá presentar la demanda correspondiente para solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y las demás pretensiones que procedan.
La vía judicial dependerá, entre otros aspectos, de las obligaciones que se pretenden exigir, de las condiciones del documento y de si este reúne los requisitos necesarios para prestar mérito ejecutivo.
¿Qué se debe revisar antes de iniciar una reclamación?
El incumplimiento de una promesa de compraventa no produce las mismas consecuencias en todos los casos. Antes de decidir qué hacer, es necesario revisar el contrato, establecer cuáles eran las obligaciones de cada parte, determinar si se cumplieron los plazos y reunir las pruebas disponibles.
También debe verificarse si se pactaron arras o una cláusula penal, si existen perjuicios que puedan reclamarse y cuál es el procedimiento adecuado para obtener una solución.
Una revisión oportuna de estos aspectos permite identificar las alternativas legales disponibles y evitar reclamaciones que no correspondan a lo acordado o a las circunstancias del caso.
Fuentes:
